Comprar la casa en la que vas a vivir con tu familia es probablemente la inversión más importante de tu vida. Y lo es en muchos términos. No sólo vas a depositar en ella gran parte de tus ahorros (presentes y futuros); también vas a confiarle tu comodidad, seguridad y felicidad los años que vayas a disfrutarla. ¿Vas a hacerlo sin una buena asesoría en la compra de una vivienda?
Como profesionales, a menudo nos da pena ver que una inversión de este tipo se hace a ciegas con tanta frecuencia. Es probable que la mayoría perciba que su compra ha ido bien y por eso se ha extendido la idea de que la opinión de un técnico es prescindible. Según nuestra experiencia, la realidad es bien diferente. No son pocos los clientes que, después de contratar este servicio, han desistido en la compra de la que, aparentemente, era la casa perfecta para ellos. Pero ¿cuáles son los problemas que solemos encontrarnos?
Exceso de expectativas.
Para los vendedores y agentes inmobiliarios todo se puede hacer: tirar paredes (sean muros de carga o no), sacar nuevos baños, mover la cocina… Todo eso es posible en algunos casos pero en muchos otros no. Recuerda, el agente quiere vender la casa, no que tú hagas un buen negocio. En muchos casos, los edificios están incluso protegidos y es el ayuntamiento el que establece qué se puede hacer y qué no.
Presupuestos poco realistas.
No te va a servir de mucho comprar una casa si no reservas un presupuesto realista para reformarla. Sin conocer exactamente el alcance de la reforma que necesita la vivienda, sin manejar precios de mercado y sin experiencia, es casi imposible que aciertes al establecer un presupuesto para las obras. El grado de obra necesario variará en función de tus objetivos pero influye tanto o más el estado en el que compras la casa. Y, lamentablemente, hay un montón de gastos asociados a trabajos que un ojo profano no ve.
Los temidos vicios ocultos.
Son patologías que no se ven a simple vista y a menudo pasan desapercibidas. Lo bueno es que, aunque estén ocultos, suelen dejar algunas pistas sobre su existencia. Un profesional con el ojo entrenado puede detectarlos fácilmente. Hablamos de desniveles, humedades (y su causa), problemas estructurales, deficiencias constructivas… Además, un técnico puede valorar la edad de las instalaciones y apreciar «parches» que tratan de ocultar problemas… Huelga decir que todos esos vicios se traducen en un incremento del presupuesto necesario para la reforma y en una ampliación de los plazos para las obras. A menudo son también fuente de conflictos con la comunidad de vecinos, especialmente en aquellos casos en los que las patologías están en los elementos comunes.
Limitaciones técnicas.
Otras veces, lo que nos encontramos son limitaciones técnicas. Imagina que la altura libre de la vivienda es de 2,50 m. Eso no está fuera de normativa; en principio, no es un problema. Sin embargo, si queremos renovar la instalación eléctrica necesitaremos descolgar un falso techo y tendremos que reducir en 8-10 cm esa altura dejándola por debajo del límite normativo, establecido precisamente en 2,50 m. Algo parecido puede suceder con la superficie de iluminación cuando abrimos una cocina al estar, por ejemplo. Ampliamos la superficie y con ella las exigencias municipales respecto a iluminación y ventilación. En no pocas ocasiones, estas no pueden cumplirse.
Desajustes normativos.
Hay muchas viviendas con irregularidades administrativas bastante severas. Puede haber incumplimiento de normativa municipal, incumplimiento de los estatutos de la comunidad de propietarios y deficiencias técnicas que incumplen el Código Técnico de la Edificación, comprometiendo la salubridad, la eficiencia o la accesibilidad básicas de la vivienda.
Derramas y problemas en la comunidad de vecinos.
A veces lo que esconde nuestra futura casa es un problema que está más allá de sus paredes. Puede tratarse de una derrama importante (las más habituales son por patologías detectadas en una ITE), cambio de ascensores o calderas, etc.
La evidencia de los casos reales.
Pero todo esto es quizá demasiado abstracto. Vamos a poner negro sobre blanco algunos casos reales. Unos los hemos encontrado a tiempo, elaborando informes para asesorar a nuestros clientes en la compra. Otros, lamentablemente, han aparecido en obras cuyos compradores se lanzaron solos a la aventura de comprar su vivienda.
- El caso de la vivienda cuyo único baño estaba en el patio, en suelo de uso común. Es uno de los casos más dramáticos que recordamos. El baño no estaba dentro de la casa sino en un apéndice asentado sobre buena parte del patio común del edificio. La altura de este apéndice era además insuficiente. El edificio estaba protegido, por lo que era obligatorio elaborar un proyecto para llevar a cabo la reforma. Esto, además de ser un gasto adicional, suponía dejar constancia de esta anomalía y comprometía seriamente la posibilidad de mantener el añadido, lo que dejaba la casa sin baño.
- El caso de la vivienda que tenía inquilinos y no logró establecerse un compromiso para su salida. No somos juristas pero también podemos detectar irregularidades más allá de las meramente constructivas. En este caso, la vivienda estaba alquilada. Aunque los potenciales compradores no le daban demasiada importancia a ese hecho, les aconsejamos que reflejasen en el contrato de compraventa las condiciones de salida de los inquilinos y abrimos un auténtico melón que truncó definitivamente la compra-venta de la casa.
- El caso de la vivienda con humedades ocultas procedentes de una cubierta mal ejecutada. En esta ocasión no hacíamos una asesoría; la casa ya estaba comprada cuando hicimos el proyecto y encontramos el problema. La vivienda se puso a la venta recién pintada, lo que había ocultado serias humedades procedentes de la cubierta. Al abrir el falso techo para inspeccionarlas nos encontramos que no había forjado y en su lugar teníamos una cubierta mal ejecutada y sumamente deteriorada.
- El caso de la vivienda con un muro de carga más del previsto originalmente. Los muros de carga que nadie ve, son todo un clásico. Limita en buena medida las distribuciones, especialmente si no cuentas con ayuda para sacarle todo el partido posible a la casa, a pesar de los muros.
- El caso de vivienda con los forjados de madera deteriorados. Otro caso doloroso al que tampoco llegamos a tiempo. En esta ocasión, el problema se combinó con vecinos de corte «cacique», de esos que dominan las juntas y ponen trabas al vecino. Un drama que aún sigue sin resolverse.
- El caso de la vivienda fuera de ordenación. Este también fue un caso triste porque la casa ya estaba comprada cuando nos llamaron. Si habitualmente las expectativas de un profano son muy elevadas, en este caso eran casi surrealistas. La casa estaba prácticamente para demoler y para más INRI, fuera de ordenación. No reformarla no era una opción, pero para reformarla se necesitaba elaborar un proyecto que respetara el retranqueo previsto, lo que obligaba a perder una superficie considerable de suelo.
- El caso de vivienda cuyo patio estaba delimitado por un muro de contención agrietado. Y no hablamos de fisuras. Hablamos de grietas estructurales muy peligrosas en un muro que de contención de tierras. Tierras que a su vez son el firme sobre el que se asientan otras casas. Un regalo envenenado.
Leyendo todos estos casos, ¿crees que los honorarios de un técnico que te asesore, incluso si finalmente no compras la vivienda, está mal invertido? Yo diría que, precisamente, es en esos casos en los que sales ganando. Librarse de un condena de por vida bien vale unos honorarios profesionales, ¿no te parece?
¿Quieres hacer una buena compra y asegurarte una inversión bien calibrada y sin sustos? No lo dudes, contrata un asesoramiento en la compra de vivienda. Sea cual sea el veredicto técnico, no te arrepentirás.
